「バリ島で不動産を買うとき、ノタリス（公証人）への費用ってどのくらいかかるの？」——私たちも購入前、これが一番気になっていました。実際にサヌールでリースホールドのヴィラを購入して、ノタリス費用のリアルな全貌がわかったので、包み隠さずお伝えします。
📋 この記事でわかること
- バリ島のノタリス費用の相場と計算方法
- リースホールド・フリーホールドそれぞれの諸費用の違い
- 実際に購入した私たちが気づいた「費用以外の大切なこと」
ゆうた
正直に言うと、購入前は「ノタリスって何？」ってレベルでした（笑）。でも実際に手続きを進めてみたら、日本の登記手続きよりずっとシンプルで、費用も思ったより全然かからなかったんです。これは絶対知っておいてほしい情報です。
①バリ島の「ノタリス」とは何か——私たちが最初に驚いたこと
バリ島で不動産を購入するとき、ノタリス（Notaris）という公証人の存在が欠かせません。ノタリスは売買契約書の作成・認証・登記手続きを一括で担当してくれる、インドネシアの法律の専門家です。
購入前には知らなかったんですが、日本でいう「司法書士＋公証人」を合わせたような役割を果たしています。バリ島の不動産取引は、必ずノタリスを通じて行うことが法律で定められています。
私たちがサヌールのヴィラ購入でノタリスと初めて会ったとき、思っていたよりフレンドリーでプロフェッショナルな印象でした。英語でのやり取りもスムーズで、手続きの流れをわかりやすく説明してくれたのが印象的でした。
ノタリスが担当する具体的な業務
- 売買契約書（AJB）の作成・認証
- リース契約（Perjanjian Sewa）の公正証書化
- 土地・建物の所有権登記
- 税務申告のサポート
- 外国人向けの権利形態（HGB・HP等）の手続き
ノタリスは「信頼できる人を選ぶ」が鉄則
ぶっちゃけ、ノタリスの質には差があります。私たちは現地の信頼できる不動産管理会社を通じて紹介してもらいました。
もしあなたもバリ島での不動産購入を考えているなら、不動産業者や管理会社経由でノタリスを紹介してもらうのが一番安心です。自分で探すと、英語が通じないケースもあるので注意が必要です。
💡 ここがポイント！
- ノタリスはインドネシアの国家資格を持つ法律の専門家
- 不動産取引には必ずノタリスの関与が必要（法律上の義務）
- 信頼できる不動産会社・管理会社経由で紹介してもらうのがベスト
②ノタリス費用の相場——実際の金額をすべて公開
これが一番気になるところですよね。実際に購入してわかったのは、ノタリス費用は取引金額に応じたパーセンテージで決まるということです。法律で上限が定められているので、ぼったくられる心配もありません。
STEP 1｜取引金額を確認する
ノタリス費用は取引金額（契約金額）をベースに計算されます。まず物件の契約金額を明確にしましょう。
STEP 2｜費用レンジを把握する
取引金額が1億ルピア（約9万円）以下の場合：上限2.5％。1億〜10億ルピア（約9万〜92万円）の場合：上限1.5％。10億ルピア以上（約92万円以上）の場合：上限1.0％が目安です。
STEP 3｜登記費用（1%）を別途計算する
リースホールド・フリーホールドともに、登記費用として取引金額の約1％が別途かかります。ノタリス報酬とは別の費用なので、合計で計算しておきましょう。
たとえば、私たちが購入したサヌールのヴィラはリースホールドで約3,000万円相当の物件でした。この規模になるとノタリス報酬は取引金額の1％前後、登記費用も約1％なので、諸費用合計は取引金額の2〜3％程度に収まります。
日本で不動産を買うと諸費用が5〜10％かかることも多いので、バリ島は圧倒的に諸費用の負担が少ないのが魅力です。これは購入してみて本当に感動しました。
③知っておくと安心なポイント——費用以外にかかるコスト
ノタリス費用以外にも、購入時にかかる費用がいくつかあります。購入前には知らなかったんですが、事前に把握しておくと資金計画がスムーズに立てられます。対策さえすれば全然大丈夫です。
⚠️ 知っておくと安心！
- 土地・建物取得税（BPHTB）：取引金額の5％。買主側の負担が一般的（売主との交渉で変わることも）
- 所得税（PPh）：売主側にかかる税金で通常2.5％。ただし交渉次第で分担するケースもある
- 弁護士費用：複雑な案件や外国人購入の場合、別途弁護士を立てることがある。数十万円〜が目安
私たちの場合、信頼できる不動産管理会社がすべての費用を事前に一覧で出してくれたので、サプライズな出費はゼロでした。購入前に「諸費用の全体リスト」をもらうことを強くおすすめします。
④バリ島で暮らすカップルが教えるリアルな話
バリ島に住んでみて気づいたのは、費用の透明性より「誰と進めるか」のほうがずっと大事だということです。ノタリス費用自体は法律で上限が決まっているので、大きくぼられることはありません。
でも、手続きのスピードや書類の正確さ、外国人への対応は、ノタリスによって本当に差が出ます。私たちは管理会社から紹介してもらったノタリスのおかげで、手続きが驚くほどスムーズでした。サヌールで購入した際、契約から登記完了まで約1〜2ヶ月で完結できました。
ゆうた
ぶっちゃけ、最初はノタリス費用が一番心配でした。でも実際は日本の不動産購入よりずっと安くて、しかも手続きもシンプル。「費用が安い＝信頼できない」では全然なくて、むしろバリ島の制度がよくできてるんだなと感じました。
パートナー
私は書類関係が得意じゃないから不安だったけど、ノタリスさんがインドネシア語の書類を全部英語で説明してくれて安心できました。信頼できる人と進めれば、言葉の壁も全然問題ないですよ。
⑤データで見る比較——日本とバリ島の不動産購入諸費用
| 費用項目 | バリ島（インドネシア） | 日本 |
|---|---|---|
| ノタリス・司法書士費用 | 取引額の約1〜2.5％ | 10〜20万円前後（固定） |
| 登記費用 | 取引額の約1％ | 取引額の約0.4〜2％ |
| 取得税 | 取引額の約5％（BPHTB） | 不動産取得税：固定資産税評価額の3〜4％ |
| 諸費用合計の目安 | 取引額の約7〜9％ | 取引額の約6〜10％ |
こうして比べると、バリ島の諸費用は日本とほぼ同水準か、むしろ安いくらいです。「海外だから諸費用が高そう」というイメージは、実は思い込みだったというのが私たちの実感です。
まとめ
バリ島でのノタリス費用は、取引金額に応じて法律で上限が決まっていて、ぼったくられる心配のない透明性の高い仕組みです。リースホールド・フリーホールドともに登記費用は取引額の約1％、ノタリス報酬も取引規模によって1〜2.5％程度に収まります。
もしあなたもバリ島への移住や不動産購入を考えているなら、費用の全体像を把握した上で、信頼できるパートナーと一緒に進めることが一番大切です。私たちもそうやって夢を実現しました。
費用面の不安が少し解消できたなら嬉しいです。もっと詳しく知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
📝 この記事のまとめ
- ノタリス費用は取引金額の1〜2.5％が上限（法律で規定）。登記費用は別途約1％
- リースホールド・フリーホールドともに諸費用の仕組みは同じ。日本と比べて負担は少ない
- 費用の透明性より「信頼できるノタリス・管理会社を選ぶ」ことが購入成功の鍵
コメント